Po „szalonych” latach 2020–2024 rynek w 2025 r. wyraźnie spowolnił, ale nie zatrzymał się. Najważniejszy wniosek z danych: ceny mieszkań rosną wolniej niż wcześniej, natomiast popyt kredytowy wraca wraz ze spadkiem stóp procentowych. To mieszanka, która sprzyja scenariuszowi umiarkowanych wzrostów w 2026 r., a nie gwałtownej przeceny w skali całego kraju.

Co mówią twarde wskaźniki w 2025 r.?

1) Dynamika cen (GUS)
W II kw. 2025 r. wskaźniki cen lokali mieszkalnych pokazały wzrost +1,2% kw/kw oraz +4,7% r/r. Na rynku pierwotnym było to ok. +5,5% r/r, a na wtórnym ok. +4,0% r/r. Innymi słowy: ceny mieszkań nadal idą w górę, ale tempo jest „normalniejsze” niż w okresach boomu. Główny Urząd Statystyczny+1

2) Koszt pieniądza (NBP)
Po decyzji RPP z 2–3 grudnia 2025 r. stopa referencyjna NBP wynosi 4,00% (obowiązuje od 4 grudnia 2025). Niższe stopy zwykle szybko poprawiają zdolność kredytową i zwiększają liczbę transakcji, więc są czynnikiem, który może podbijać ceny mieszkań w 2026 r. (szczególnie w dużych miastach). NBP – Serwis Informacyjny+1

3) Popyt kredytowy (BIK)
W sierpniu 2025 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była wyższa o 52,5% r/r. O kredyt wnioskowało 35,3 tys. osób (+33,8% r/r), a średnia kwota wnioskowanego kredytu wyniosła 467,91 tys. zł (+8,6% r/r). BIK wskazywał też, że nominalne wynagrodzenia rosły ok. 9% r/r, co dodatkowo wspiera zdolność kredytową. To ważne, bo gdy wraca kredyt, rynek ma tendencję do „obrony” poziomu ceny mieszkań. media.bik.pl

4) Podaż: wysoka u deweloperów, kurcząca się na wtórnym
Monitoring JLL (cytowany przez PKO BP) wskazywał na koniec II kw. 2025 r. rekordową ofertę ok. 61,6 tys. mieszkań w 6 największych aglomeracjach (+28% r/r; +4% kw/kw) oraz udział lokali gotowych ok. 14%. Tak duża oferta hamuje skoki cen i daje przestrzeń do negocjacji (rabaty, bonusy, wykończenie). centrumanaliz.pkobp.pl
Z drugiej strony końcówka 2025 r. pokazała, że popyt potrafi przyspieszyć: według Otodom w listopadzie 2025 r. w 7 największych miastach sprzedano ponad 5 tys. mieszkań na rynku pierwotnym (+73% r/r i +27% m/m), przy „stabilnie wysokiej” podaży deweloperskiej ponad 60 tys. lokali. Jednocześnie na rynku wtórnym oferta mocno topniała (np. Wrocław ok. -30% r/r ogłoszeń), a miesięczne zmiany stawek były niewielkie: od -0,7% m/m w Łodzi do +0,3% m/m w Warszawie. To klasyczny obraz stabilizacji cen, ale z rosnącą „kruchością” podaży na rynku wtórnym. Otodom

5) „Rurociąg” przyszłej podaży (GUS – budowy)
W danych GUS za trzy pierwsze kwartały 2025 r. widać schłodzenie aktywności: rozpoczęto ok. 166 tys. mieszkań, czyli ok. -8,5% r/r. To sugestia, że w 2026 r. dopływ nowych lokali może być słabszy – a mniejsza podaż zwykle wspiera ceny mieszkań. Business Insider Polska

Prognozy na 2025–2026: trzy realistyczne scenariusze

Scenariusz bazowy (najbardziej prawdopodobny): umiarkowany wzrost
• 2025: stabilizacja (wzrosty selektywne, częściej „inflacyjne” niż boomowe).
• 2026: ceny mieszkań rosną średnio o ok. 2–6% r/r. Najczęściej szybciej rosną rynki z silnym popytem na najem i migracją do pracy/studiów, a wolniej miasta o słabszej demografii.

Scenariusz pro-wzrostowy: popyt wyprzedza podaż
Jeżeli obniżki stóp dalej poprawią dostępność kredytu, a oferta wtórna będzie się dalej kurczyć, możliwe są wzrosty 6–10% r/r w 2026 r. w najgorętszych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto) – zwłaszcza dla mieszkań „dobrych”: lokalizacja, układ, standard i energooszczędność.

Scenariusz ostrożnościowy: stabilizacja + korekty punktowe
W wariancie słabszego popytu (np. gorsze nastroje albo większa ostrożność banków) rynek może się „wypłaszczyć”: 0–3% r/r, a lokalnie mogą pojawić się korekty tam, gdzie jest dużo konkurujących ofert lub mieszkania są wyraźnie przewartościowane względem lokalnych dochodów.

Co to oznacza dla kupującego i sprzedającego?

• Kupujący: przy wysokiej ofercie deweloperów warto twardo negocjować (rabaty, dodatki), ale jeśli kupujesz pod wynajem w topowej lokalizacji, odkładanie decyzji może oznaczać wyższe ceny mieszkań w 2026 r.

• Sprzedający: na wtórnym, gdzie oferta spada, dobrze wycenione mieszkania sprzedają się szybciej; przewartościowane oferty mogą stać długo i wymagać korekty ceny.

Co obserwować, żeby nie zgadywać?

Jeśli chcesz ocenić, dokąd idą ceny mieszkań w Twoim mieście, śledź 5 wskaźników: (1) decyzje RPP i oprocentowanie kredytów, (2) BIK – popyt na hipoteki, (3) ofertę deweloperów i tempo sprzedaży, (4) podaż na wtórnym (liczba ogłoszeń i czas sprzedaży), (5) liczbę rozpoczętych budów, bo to zapowiada podaż „jutra”. W 2025 r. te dane pokazują: rynek jest bardziej negocjacyjny niż w boomie, ale fundamenty pod umiarkowane wzrosty w 2026 r. istnieją.

Chcesz przełożyć te liczby na konkretną decyzję (kupno/sprzedaż/inwestycja) i policzyć warianty na 2026 r.? Wejdź i skontaktuj się: https://www.burkat.com.pl